中国楼市未来还有多大的上涨空间 未来几年楼市趋势分析

　　导读中国楼市未来整体均价没有多大的上涨空间，但会呈现分化涨跌的情况。对绝大多数的刚需族来说，该买房就买房，早买早享受，但对投机客来说，投资房产已经十分不划算了。

　　1、为什么说中国楼市未来整体均价没有太大上涨的空间呢？根本原因是，现在房价过高，已经不支撑持续上涨、阶段大涨以及未来施政背景。从发达国家房地产市场发展来说，特别是二战后迅速崛起的日本、韩国等国家，最开始没有遏制房价上涨手段的时候，房价飞涨，但通过房地产税的实施，房产泡沫迅速被“刺破”，日本甚至来了一个沉寂的20年经济。虽然中国与日本经济不同，但前车之鉴也是不得不借鉴的，特别是我国东西部发展不均衡，未来房地产税要征收，该怎么收、如何收，如果现在房价再次暴涨，不管是对未来经济还是征收都将带来极大难题。

　　就现在房价来说，已经是一件不划算的“生意”了，真正投资房产收租，实际房租收益率还不如放在银行投资中低风险理财。而所谓的抵御通胀呢？现阶段投资的房产需要在现在房价水平上，未来三年涨2倍以上才算平本！按照100万价值房产计算，当前房贷首付款比例为20%，房贷利率大约5.7%左右，30年利息支付约90万元，本金+利息=190万元，由于首付款的支付，期间20万元是没有利息收入的，按照复合收益率5%计算，期间损失约70万元收入，190万元+70万元=260万元，这还没将装修费用计算在内，一般100平方米房产装修费用约20万元，30年时间，期间损失约70万元利息收入，260万元+70万元=330万元。也就是说，100万元的房产，未来30年间涨至330万元价格才算是平本，至少涨2倍以上！基于此，已经很多的房产投机者另择它路，而不是房产了！

　　2、中国楼市将会出现分化涨跌，但上涨空间也是有限。随着城镇化进程推进，2025年将达到65%水平，距离发达国家70%-80%仅一步之遥，那时城镇化进程基本宣布结束。不过，因为诸多机制的不同，一二线城市仍旧会保持人口净流入的状态，有流入，自然房价也就坚挺。在此局面下，人口净流入仍旧较大的城市，房价仍旧坚挺，拉长时间来看，也会是呈现上涨的。不过，那些人口净流出的城市，房价可能会出现长久不涨，甚至会下跌。

　　未来是多少年？五年内恐怕是没什么上涨空间了，但是五年后十年后的事情难以预料。不过有一点可以肯定，至少90%的三四五线城市已经没有房产投资价值了。

　　过去几年所有城市的集体大涨，可以理解为基建狂潮与刚需集中放量的利好重叠，给了很多人投机的机会，也给了地产商们顺藤摸瓜的机会，更给了金融市场靠大资本杠杆捞金的机会。但既然这是机会，那就不会经常有。像2017至今这种连续几年的行情，在商品房时代以来还是头一次。尤其三四线城市的上涨周期比热点城市还要长，有些经济薄弱、人口负增长的城市如今还在涨，但是只剩开发商喊价，二手房市场已经有价无市。经历这样一波两三年时间的大幅上涨之后，没有三年以上的调整期是缓不过劲来的。

　　但是五年之后，我们或许可以对一二线城市的楼市有一些小的期待，因为五年是一个小周期，一二线城市在这五年时间还有经济层面的蓄势和至少数十万的人口增量，这对于新建楼盘建设速度放缓的楼市本身是有一些推动作用的。

　　不过三四五线就不同了，这些城市人口可能会加速流失，经济与一二线差距越来越大，反而这些城市可用于房产建设的地皮远远多于一二线。如此地广人稀的局面下想要继续跟随一二线上涨是不太可能的。未来齐步走的行情也将一去不复返。

　　*提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，各地方纷纷响应，只要房价一上涨，调控政策马上出台。

　　主要原因有三

　　1、大量资金都流向房地产，其他实体经济流入资金就少了，不利于实体经济发展。

　　2、房价泡沫越大，系统性金融风险就越大，中国现在要“去杠杆”。

　　3、房价过高，拉开了社会贫富差距，使大批中低收入群体无力购房，这并不利于社会稳定。

　　总而而言，决策层的意思是，房价已经不能再上涨了，但是也要防范大城市房价集中暴跌情况出现，导致全局性系统性金融风险。

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