贷款种类有哪些

目前贷款买房主要有以下几种：1。住房公积金贷款；2.个人住房商业贷款；3.个人住房组合贷款。
1.住房公积金贷款：对于已参加缴纳住房公积金的居民，购房时应首选低息住房公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于商业银行同期贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，也低于商业银行同期存款利率。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险手续时减半收取。
2.个人住房商业贷款：以上两种贷款仅限于已缴纳住房公积金的职工，有很多限制条件。因此，没有缴纳住房公积金的人不能申请贷款，可以向商业银行申请个人住房保障贷款，即银行按揭贷款。只要你在贷款银行的存款余额占购房所需资金金额的比例不低于30%，并且你将其作为购房首付款，并且你有贷款银行认可的资产作为抵押物或质押物，或者你作为担保人有足够的代偿能力偿还贷款本息并承担连带责任，就可以申请银行按揭贷款。
3.个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可发放的公积金贷款最高额度一般为10-29万元。购房价格超过此限额的，不足部分应向银行申请商品房贷款。这两种贷款统称为组合贷款。这项业务可以由银行的房地产信贷部门统一办理。组合贷款利率适中，贷款金额较大，更受贷款人选择。
个人住房委托贷款(公积金贷款)性价比最高，个人住房贷款(商业贷款)利息负担最重。但是，我们可能希望比较具体的还款差异：
假设一个买家和他的妻子想买一套总价50万的房子，先付30%的首付，也就是15万，用自己的资金，剩下的35万申请15年的贷款。夫妻月收入6000元，公积金月缴费比例20%(企业和个人各负担一半)，公积金总额4万元。商业贷款利息负担远高于政策性贷款，达到1/3，每月还款额多10%，总金额多近5万元，不是小数目。从这个角度来说，选择个人住房委托贷款是自然的，但不，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款。即使他们现有的公积金达到4万元，也可以以10倍的较低利率申请40万元的公积金贷款。但是因为政策性贷款最高限额只有30万，35万还是不允许的。于是，夫妻俩只好退而求其次，选择了个人住房组合贷款。那么，他们能负担得起每月的还款负担吗？说起来，他们每个月还2781.45元，但是其中一部分可以用还款期内每个月存入的公积金来抵消，最高可以达到总收入的20%，也就是1200元/月，所以他们自己需要支付的房贷款只有(2781.45-1200)1581.45元/月，相对于他们每月6000元的收入来说是很轻的。但是没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，每月还款负担还是比较重的，但是占总收入50%左右的住房供应负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细计算，列出几个选项，进行比较后再申请相应的贷款。
住房公积金贷款应按下列程序办理：
(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提交书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供相关资料。
(二)市住房公积金满后
(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心会向银行发出贷款审批通知，银行收到贷款通知后会办理贷款支付手续
特别提醒：购房时，借款人可以根据自己公积金的缴纳情况计算贷款金额和每月还款额。根据公积金管理的有关规定，每年一次。假设客户每年提取一次的公积金为15000元，公积金贷款月还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元。还款方式上，可以选择“余额冲抵贷款方式”，即提取的公积金先偿还当月的住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，剩余的12500元可以一次性偿还住房商业贷款本金。还清住房商业贷款本金后，剩余余额将再次偿还公积金贷款本金。“还贷”后，借款人可以选择缩短原还款期限或减少每月还款额，而不改变还款期限。但是，目前商业银行对客户的提前还款数量有一定的限制。如果客户选择“等额本息”还款方式，且每月等额还款金额保持在2500元不变，则15000元的累计资金将按原扣款方式每月连续扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将全额注入银行卡还款。以上两种还款方式，客户可以根据自己的实际情况选择。
如果客户在购买个人住房时申请商业贷款，如个人住房抵押贷款、个人住房转让贷款和个人再交易住房贷款。当时由于各种原因购房没有申请“公积金”贷款，但现在个人公积金存款已经到了规定的期限和金额，符合公积金申请购房贷款的条件。商业银行虽然目前不能将用于购房的商业贷款转为公积金住房贷款，但可以提取公积金用于偿还商业贷款本息。借款人只要向公积金管理中心提出申请，并办理提取公积金的相关手续，就可以提取公积金偿还个人住房贷款本息。
银行个人住房贷款申请流程：
(1)买方与开发商签订《商品房预售契约》。
(二)支付房价的30%以上。
(三)到房屋管理部门办理预售登记。
(4)完成预售登记后，买受人持原合同，填写借款申请书和借款合同。
两种还款方式的利率差别很大
一般买家只知道贷款一定要还利息，但是用不同的还款方式，利息差别很大。贷款金额在40万左右，期限30年的话，利差可达10万！至于这个，很多人还是蒙在鼓里——两种还贷方式利息差别很大。这里有一段摘录供你参考。
刘先生上个月刚买了新房子，办理了住房贷款手续，每月还款额近2000元。谁知道这个月，在第一次还贷后，刘先生得知了一件让他大为吃惊的事情——他的一个亲戚和自己的贷款金额几乎一样，生活也一样，但总的还贷利息却接近25000元！原因是他们采用了不同的还款方式。此前，刘先生表示，他对另一种还贷方式一无所知。
“签合同的时候，银行工作人员只是拿了一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你到处翻，指着一些空白的地方，让你签名字，填身份证。号码和手印都可以按，完全没有提到另一种还款方式。”
签订借款合同后，刘先生亲自计算，总利息高达17.6万元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款是这么做的。刘先生又气又心疼，忍不住拿出借款合同，仔细翻了几遍。他发现合同中确实有两种贷款方式可供选择，但空白处已经被银行提前填好等额本息还款方式，没有自己考虑的余地。他让朋友算了一下，如果换一种还款方式，他的30万，20年的商品房贷款总利息不到15.2万，比现在少了2.49万。
银行一般推荐“等额法”
为了了解情况，近日，记者还暗访了南京多家银行作为买家。
在农业银行新街口支行消费信贷超市，记者说他准备买一套总价80万的商品房，首付30%，公积金贷款12万，剩余44万准备申请商业贷款，30年还清。一名工作人员热情接待了记者。她首先向记者介绍了还本付息法(等额法)。经计算，“每月还款额”显示为2372.78元；
记者随后询问是否还有其他还款方式，该工作人员表示还有另一种“本金还款方式”(递减法)。每月还款金额从3000元左右到1000元以上不等。
选择哪种方法？以下是记者与工作人员的对话：
“两种还款方式哪个更划算？”
“一般来说，第二种收益递减法钱少，但大多数人不会等30年才还清。如果他们提前还贷，也不会有这么大的差距。更何况，虽然用递减法的还是少了，但是一开始压力太大了。”
“哪个更方便？”
“当然，第一种匹配方式比较方便，每个月只需要付给银行同样的金额。第二种递减法每个月的钱数不一样，计算起来很麻烦.所以我们一般推荐客户选择等额的方法。”
随后，记者继续以买家身份通过电话咨询商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等银行。大部分主要介绍了“还本付息法”，即等额还款法，有的甚至根本没有提到递减还款法。虽然一些银行工作人员最终承认应该根据自己的不同情况选择还款方式，但从他们的话语中可以清楚地听到等值法的倾向。
银行往往存在利差
导致银行这种倾向的原因是什么？一个从事金融行业多年的人爆出一句话：“关键在于息差。”
“两种方法的利益差距大！”此人以记者暗访为例做了一些计算，结果令人震惊——也是30年44万的商业贷款。等额法的总利息超过41.4万元，递减法约为29.7万元。两种不同还款方式的利息差高达11万元！
此人表示，同样的贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望所有买家都选择高利息的还款方式。就像买卖普通商品一样，普通商家会推荐客户购买价格高、利润高的商品。他们怎么推荐价格低利润低的商品？
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的原因，记者发现，使用递减法其实并没有想象中那么麻烦。还款金额虽然逐月不同，但具体金额不需要人力来衡量。银行的电脑系统可以轻松打印出30年每个月的还款数据，买家只需要按规定交钱。
在另一种解释“递减法开始还款压力大”中，记者通过业内人士的计算发现，虽然递减法开始还款金额确实很高，约为3000元，但与2372元的等额法相比，约高于620元，期限只有一年零两个月。很多时候还款金额集中在2000元到1000元之间。相信大部分买家都能承受600元以上的差价。而且这样省下来的利息高达11万多元，值得大部分买家重新考虑。
银行说没有占便宜
昨日，建行、中行、农行、民生等多家银行接受记者采访时表示，这两种还款方式表面上总利息相差较大，但实际上两种方式的计算原理是相同的。
“没有银行占便宜。首先，这两种还款方式不是任何一家商业银行自己制定的，而是央行制定的。”建行江苏省分行房地产信贷部主任丛华昌表示，1998年5月，央行颁布《个人住房贷款管理办法》号文件，规定住房贷款有等额本息和平均资本两种还款方式。无论哪种还款方式，都是符合规定的。其实两种还款方式的计算原理是一样的。
“简单来说，两者之间的利息相差一定的金额，但是对于银行来说，没有办法多收客户的利息，因为这两种还款方式都是根据客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
根据丛董事的解释，两种还款方式总利息差异的根本原因在于客户占用银行资金的变化。递减还款法，因为客户一开始付的本金多，后期占用的银行本金少，所以产生的利息少。但等额本息还款原则不同。刚开始还的贷款本金少，银行资金相对多，利息也会相应增加。
鉴于目前普通人对两种还款方式不熟悉的情况，一些银行昨日表示，将加强办理贷款前的告知义务。
“也许我们的一些柜台工作人员会觉得选择等额本息还款方式是惯例。普通人也习惯了这种还款方式，所以递减法没有解释和宣传。顾客来了，就按老办法给。”
有银行表示，以后办理住房贷款之前，要“先开口”，让客户自己做选择。
消费者协会表示，买家有知情权
南京市消费者协会秘书长孙剑河对上述现象进行了分析，认为贷款买房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置宣传两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，两种还款方式的区别和优劣要客观明确的介绍给消费者，否则会侵犯《消法》赋予消费者的权利。
我国《消法》第八条、第九条规定“消费者有权了解自己购买或者使用的商品或者接受的服务的真实情况”；“消费者有权选择自己的商品或服务，并决定购买或不购买任何种类的商品，接受或不接受任何服务”；”消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、识别和选择.”
孙剑河认为，银行在没有明确告知消费者利弊的情况下，为消费者选择其中一种还款方式，将违反《消法》的上述规定，侵犯消费者的知情权和选择权。
原因在于双方的信息不对称
贷款购房者可以享受两种不同的还款方式，这是中国人民银行明文规定的。但是，在实践中，为什么一种方式被偏爱，而另一种方式却明显“被冷落”？本金还款方式“银行不推荐，消费者不知道”的根本原因是什么？
许多接受采访的专家和业内人士一致指出，买家和银行之间严重的信息不对称是主要原因。在市场经济条件下，信息不对称的这种局限性必然会为银行有意无意地隐瞒信息，获取更多的利息收入创造有利条件；但由于信息的缺乏，买家必然处于弱势地位。
钱律师表示，消费者毕竟不是银行家，中国人民银行的规定只针对银行，普通人无从知晓。所以在选择房贷的时候，往往是银行说了算，有一定的盲从心态。
陈光华律师也认为，在贷款买房的过程中，银行和购房者处于明显的不平等地位。银行拥有大量消费者不具备的信息，有充分的理由和条件对消费者进行主观引导。(记者/王海燕郑春平)
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两种还款方式的比较
1.计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月等额偿还贷款本息。
平均资本偿还方式。即借款人每月等额还本，贷款利息随本金逐月递减。
2.两种方式支付的利息总额是不一样的。在贷款金额、利率、贷款年限相同的情况下，还本法的总利息小于还本付息法；
3.还款前几年的利息和本金比例不同。前几年利息在“还本付息法”的还款总额中占比很大(有时高达90%)。“还本法”的本金每次均分，利息每天借，所以当两者比例最高时，各占50%左右。
4.还款前后压力不同。因为“还本付息法”的每月还款额是一样的，每次收支和物价基本不变时还款压力也是一样的；本金还款方式每次还款本金相同，但利息由多到少递减。同样的情况下，后期的压力要比前期轻很多。
以下是对上海住房贷款类型的回答：
1.个人住房商业贷款：以上两种贷款仅限于已缴纳住房公积金的职工，有很多限制条件。因此，没有缴纳住房公积金的人不能申请贷款，可以向商业银行申请个人住房保障贷款，即银行按揭贷款。只要你在贷款银行的存款余额占购房所需资金金额的比例不低于30%，并且你将其作为购房首付款，并且你有贷款银行认可的资产作为抵押物或质押物，或者你作为担保人有足够的代偿能力偿还贷款本息并承担连带责任，就可以申请银行按揭贷款。
2.个人住房组合贷款：个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款最高额度一般为10-29万元。购房价格超过此限额的，不足部分应向银行申请商品房贷款。这两种贷款统称为组合贷款。这项业务可以由银行的房地产信贷部门统一办理。组合贷款利率适中，贷款金额较大，更受贷款人选择。个人住房委托贷款(公积金贷款)性价比最高，个人住房贷款(商业贷款)利息最重，但具体还款有什么区别？
3.住房公积金贷款：住房公积金贷款：对于已参加缴纳住房公积金的居民，购买住房时应首选低息住房公积金贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于商业银行同期贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，也低于商业银行同期存款利率。同时，住房公积金好玩吗