解密民国房地产市场 暴涨速度跟不上通货膨胀

大约七十年前，一位名叫陈述昆的作者在《申报》上发表文章，对过去十年间(1937年~1946年)的上海房地产市场作了一番简评。他说：

“现在社会上有一种囤户，拼命囤积一切可以囤积的东西，但囤积房地产未必能让法币保值。举例言之，1937年某甲在衡山路购进空地10亩，共计20万元，假使囤积到现在，可售8000万元，不计税费，账面上赚了7980万元。可是1937年的20万元可以买两万石米，现在的8000万元只能买4000石米，囤了十年地皮，反倒损失了一万多石米。”

那时候，抗战刚刚胜利，“魔都”上海光复不久，全国人民还沉浸在幸福的喜悦中，可是上海人民却高兴不起来。为什么高兴不起来呢？因为物价飞涨、住房紧张，抗战前勒紧腰带还能奋斗出一套像样的房子，现在却连房子都租不起了。

抗战前上海通用法币，在静安寺附近租一套房子需要几百元顶费(即转手费)，光复后又重新使用法币，租同样的房子却需要拿出上万元甚至几十万元的顶费。房租涨了多少姑且不论，单看顶费如此这般翻着跟斗往上涨，平头百姓哪有能力承担？

正如陈述昆所说，抗战前后的上海房地产价格惊人暴涨，十年里市中心一块地居然涨了400倍！为什么能涨这么厉害呢？一是因为人更多了，房更少了，战争毁坏的住宅来不及重建，战后党国复员“劫收大军”又凭借权势和枪杆子强占房屋，致使返城难民无家可归；二是因为通货膨胀过于严重，国民*的印钞机日夜不停疯狂运转，法币飞速贬值，房价自然飞速上涨。

为了应对通货膨胀，保住手中法币的购买力，上海市民开始囤积一切可以囤积的商品：粮食、棉布、罐头、鱼干、头油、牙膏、金条、首饰、废弃的汽油桶、杂货店里刚刚上市的红漆马桶……几乎什么都拿来囤上。囤房囤地的就更多了，暴发户一买就是半条街，普通市民囤不起房，就囤房地产公司发行的股票。从针头线脑到土地房产，只要一上市就会被人囤起来，导致商品更加供不应求，物价更加飞速上涨。

那种特殊情形下的各种囤积行为中，囤积房地产未必是最明智的选择。按照陈述昆算的那笔账，上海地价十年中上涨了400倍，同期粮价却上涨了4万倍，房地产的涨价幅度远远赶不上粮食，与其囤地，不如囤粮。

当然，陈述昆引用的当年粮价数据，很可能有问题。据笔者翻阅《申报》所载，1937年4月普通大米在上海本埠的售价是36元一石，当时20万元法币并不能购买两万石米，只能购买五六千石米，陈述昆所说“囤地十年反倒损失一万多石米”的结论，显然不够准确。没错，如果用土地换粮食，囤地十年确有损失，不过损失没那么大。

无论如何，抗战前后的十年，若以粮价为参照，上海地价是降了，囤粮比囤地更划算。然而常识告诉我们，不动产易保存，粮食不易保存，囤粮十年更不是那么简单的事情，你能躲过虫蛀、水淹，也难逃兵火、饥民。所以务实的投资者仍然将目光锁定于房地产，囤房囤地即使不能完全抵消通货的贬值，至少可以部分抵消财富的缩水。

归根到底，“囤地囤房更实在”的投资法则，必须在和平年代才能生效。强寇深入，马乱兵荒，国之不存，房将焉附？